Dlouhodobým záměrem města je prodat pozemky v lokalitě Bohuslava Martinů jako celek pro výstavbu objektů bytových domů, která bude zohledňovat všechny skutečnosti, které jejich výstavba přinese (např. oslunění, obslužnost, bezpečnost atd.), a to s cílem realizace urbanisticky jednotné a harmonické zástavby v kontextu se stávající zástavbou, v návaznosti na volnou krajinu a v souladu s prostorovou regulací, kterou pro potřeby tohoto nabídkového řízení zpracoval architekt města Ing. arch. Martin Materna. 

Na jednání Rady města dne 22.02.2023 byl předložen koncept nabídkového řízení na prodej pozemků v k. ú. Nový Jičín - Horní Předměstí - Lokalita bytových domů na ulici B. Martinů. Tento koncept nabídkového řízení počítal s variantou, že s vítězným uchazečem (dále též jen „investor“) bude uzavřena smlouva o budoucí kupní smlouvě a pozemky budou investorovi prodávány po etapách, vždy po dokončení hrubé stavby příslušného bytového domu. Tento způsob prodeje se na základě konzultací se zástupci MSID - regionální rozvojové agentury MSK a příslušnými odbory úřadu ukázal být jako ne zcela vhodný z několika důvodů:

• nebylo zcela zřejmé, jaký rozsah pozemků bude předmětem prodeje, zda pouze zastavěná plocha pod domem nebo i pozemky tvořící se stavbou funkční celek. To by mělo významný vliv na výši nabídnuté kupní ceny, přičemž cena pozemků stanovená znalcem byla stanovena na celé území; pokud by byl prodáván pozemek pouze pod domem, musela by být cena vyšší,
• řešení by mohlo přinést komplikace při financování hrubé stavby ze strany investora v situaci, kdy pozemky pod stavbou získá až po realizaci hrubé stavby,

• nebyla jednoznačně specifikována spoluúčast města na realizaci tohoto záměru (podíl města na páteřních rozvodech technické a dopravní infrastruktury).

Dále byla v původně připravovaném nabídkovém řízení jediným kritériem výběru výše nabízené kupní ceny. Vzhledem k tomu, že se jedná o významné území a město by nemělo rezignovat na možnost ovlivnit kvalitu zástavby, navrhuje se hodnotit vedle výše kupní ceny rovněž architektonická kvalita návrhu výstavby a jejího začlenění do okolí.

Rada města dne 18.10.2023 usnesením č. 974/19R/2023 vzala na vědomí upravený koncept záměru prodeje pozemků v k.ú. Nový Jičín-Horní Předměstí – Lokalita Bohuslava Martinů a uložila OSM dopracovat Oznámení o záměru prodeje a Výzvu k podání nabídek na koupi pozemků a předložit materiál Radě města k projednání.

Vzhledem ke všem shora uvedeným skutečnostem byl Radě města dne 22.11.2023 předložen nový koncept prodeje a upravené Oznámení o záměru prodeje s Výzvou k podávání nabídek.  Rada města usnesením č. 1070/20R/2023 doporučila Zastupitelstvu města rozhodnout o zveřejnění záměru prodeje a to formou nabídkového řízení a dále doporučila Zastupitelstvu města uložit Radě města rozhodnout o složení komise pro vyhodnocení nabídek na koupi pozemků v k. ú. Nový Jičín-Horní Předměstí - Lokalita Bohuslava Martinů. S ohledem na význam zamýšlené majetkoprávní dispozice se předkládá návrh rozhodnutí o zveřejnění záměru prodeje Zastupitelstvu města.

Hlavní principy prodeje jsou:

• pozemky jsou nabízeny jako celek, město preferuje etapizaci zástavby území, avšak rozhodnutí ponechává na investorovi,  
• v případě etapizace bude na pozemky náležející do první etapy zástavby uzavřena kupní smlouva ihned a smluvní podmínky pro zbývající etapy budou upraveny na základě smluv o budoucí kupní smlouvě,
• kupující se zaváže realizovat výstavbu bytových domů a nezbytné infrastruktury nejpozději do 8 let od uzavření kupní smlouvy o převodu vlastnického práva k pozemkům (případně uzavření první kupní smlouvy),
• součástí ujednání v kupní smlouvě (případně kupních smlouvách) budou podmínky budoucího zpětného převodu pozemků zastavěných obslužnými komunikacemi na Město; kupní cena pro zpětný odkup těchto pozemků bude totožná s cenou uhrazenou kupujícím při koupi pozemků,
• město rovněž uzavře s investorem výstavby bytových domů smlouvu o budoucí smlouvě kupní, jejímž předmětem bude budoucí převod staveb obslužných komunikací (zejména komunikace z ulice Bohuslava Martinů směrem k rybníku Bocheta podél bytového domu č.p. 2140) na Město za cenu 30% oprávněných a prokazatelných nákladů na jejich výstavbu; místní komunikaci vedoucí od ul. Bohuslava Martinů k rybníku Bocheta na severozápadním okraji území (navazující na ul. U Stadionu) vybuduje kupující na pozemcích ve vlastnictví Města (vlastníkem komunikace bude Město). Maximální náhrada nákladů na její vybudování bude stanovena ve výši 30% prokazatelných nákladů na výstavbu komunikace vynaložených,
• město dále uzavře s investorem smlouvu o budoucí smlouvě kupní, jejíž předmětem bude budoucí převod staveb vodovodu a kanalizace pro veřejnou potřebu na Město (nikoliv přípojek k jednotlivým bytovým domům) za cenu 30% oprávněných a prokazatelných nákladů na jejich výstavbu za podmínky, že tato technická infrastruktura byla dimenzována tak, aby umožnovala rozvoj dalšího území směrem západně (k rybníku Bocheta),
• město připouští možnost uzavření smlouvy o budoucí smlouvě darovací, jejímž předmětem bude budoucí převod tras pro pěší, chodníků, cyklo tras, cyklo stezek, parkovacích ploch, prostorů pro kontejnerová stání, dětských hřišť, veřejných prostranství a s nimi spojeného mobiliáře, sadových úprav a zeleně, včetně pozemků pod těmito objekty na Město,
• nezbytné náležitosti nabídky:

• výše nabízené kupní ceny za 1 m2 pozemku bez DPH,
• architektonická studie využití území,
• závazný časový harmonogram zástavby nabízené lokality,
• složení kauce,

• kritéria pro hodnocení nabídek jsou výše nabízené kupní ceny (50%) a architektonická kvalita návrhu výstavby a jejího začlenění do okolí (50%),
• nabídky budou hodnoceny hodnotící komisí jmenovanou Radou města;

Předběžný návrh složení hodnotící komise:

Mgr. Stanislav Kopecký, starosta

JUDr. Václav Dobrozemský, místostarosta

Mgr. Jiří Klein, člen Zastupitelstva města

Ing. Kamil Žák, vedoucí Odboru správy majetku

Ing. arch. Jitka Pospíšilová, vedoucí Odboru rozvoje a investic

Ing. Kateřina Riedlová, vedoucí Odboru územního plánování a stavebního řádu

Mgr. Lucie Štěpánová, právnička Odboru kancelář vedení města

Ing. arch. Martin Materna, architekt města

Ing. arch. Pavel Pekár

Ing. arch. Milan Šmíd

Bc. Dalibor Kocůrek, předseda Komise pro správu majetku města,

• po vyhodnocení nabídek hodnotící komisí bude předložen Zastupitelstvu města návrh rozhodnutí o vítězné nabídce; po přijetí rozhodnutí ZM, bude s vítězným zájemcem o koupi zahájeno jednání o obsahu smluvních ujednání (kupní smlouvy případně smlouvy o budoucí kupní smlouvě na pozemky, budoucích kupních smluv ke stavbám komunikací a infrastruktury, atd.); sjednané návrhy smluv budou předloženy Zastupitelstvu města ke schválení.

Předpokládaný časový harmonogram kroků vedoucích k prodeji:

1. Zahájení lhůty k podávání nabídek – 12.12.2023

2. Ukončení lhůty k podávání nabídek – 21.06.2024

3. Hodnocení nabídek – červenec, srpen 2024

4. Rozhodnutí ZM o vítězné nabídce – září 2024

5. Proces sjednávání smluv – září 2024 – listopad 2024

6. Schválení smluv v ZM a jejich uzavření – prosinec 2024.

Stanovisko komise RM: Komise pro správu majetku města na svém jednání konaném dne 1.11.2023 vzala na vědomí informaci o záměru prodeje pozemků v lokalitě Bohuslava Martinů.

Stanovisko právní služby:    předložený materiál je bez právních vad.
                                             Mgr. Lucie Štěpánová

Závěr: OSM doporučuje přijmout usnesení v navrženém znění. Hlasování se navrhuje po jednotlivých bodech

Zpracoval: Ing. Kamil Žák

Datum: 29.11.2023